En Texas, los juicios por ejecución hipotecaria de vivienda, se realizan el primer martes de cada mes.
Si ese día es festivo, la ejecución no se detiene. Las ejecuciones hipotecarias generalmente solo se suspenden cuando ocurre un tornado o un desastre natural.
Incluso si se prevé un huracán en la región al menos dos días antes de la venta, los juicios de ejecuciones siguen adelante.
La ley exige que reciba un aviso 20 días antes de la venta, por correo certificado y por correo de primera clase.
Todos los gravámenes para ejecutar la hipoteca sobre la vivienda familiar en Texas requieren una demanda estatal y una orden judicial firmada por un juez antes de proceder, salvo en los casos de gravámenes por compraventa y gravámenes por impuestos federales.
Gravámenes válidos contra la vivienda familiar
En Texas, existen seis gravámenes válidos contra la propiedad familiar:
- Gravámenes sobre la compra de dinero
- Refinanciamiento adecuado de préstamos hipotecarios
- Mejoras o gravámenes mecánicos
- Impuestos sobre la propiedad y la renta
- Cuotas de la asociación de propietarios
- Gravámenes de Owelty en el divorcio
Cualquier otro gravamen contra la propiedad familiar que no encaje en estas categorías se considera nulo y no puede ejecutarse, aunque podría afectar el título durante el cierre.
Gravámenes sobre la compra de dinero
Adquisición de propiedad
Un gravamen por la totalidad o parte del precio de compra de la propiedad es válido contra una vivienda familiar. Antes de que pueda ejecutarse la hipoteca, el pagaré debe ser acelerado y usted tendrá 30 días para subsanar los atrasos o pagar el pagaré en su totalidad.
Refinanciación de la vivienda familiar
En Texas, la refinanciación significa que el gravamen existente se subroga al nuevo prestamista, manteniendo la misma prioridad.
La refinanciación no se aplica a los préstamos con garantía hipotecaria, aunque en otros estados se usan términos similares.
Mejoras en la finca
Para que un gravamen sobre una propiedad familiar sea válido por mejoras, se debe celebrar un contrato conforme al Código de Propiedad, Sección 53.059.
El contrato debe especificar las condiciones del acuerdo, la naturaleza del material y el costo de la obra.
Este contrato debe firmarse antes de comenzar la obra y registrarse, aunque se puede registrar posteriormente.
Si se comienzan las obras antes de firmar el contrato, el proyecto debe cumplir con lo establecido en el Código de Propiedad, Sección 53.201 y siguientes.
Los cónyuges deben firmar el contrato si la propiedad es la vivienda familiar.
Al finalizar la construcción, el gravamen mecánico puede renovarse y convertirse en un gravamen permanente.
Juicios e impuestos sobre la propiedad y la renta
Los impuestos federales y estatales sobre la propiedad pueden ejecutar la hipoteca y vender su propiedad.
Además, el IRS presenta el gravamen fiscal federal sin demanda, mientras que el estado o el condado deben presentar una demanda y en los juicios obtener una orden para ejecutar la hipoteca.
Cuotas de la asociación de propietarios
Cuando las cuotas son de, casas adosadas y otras asociaciones de propietarios pueden ejecutarse sobre la propiedad familiar.
Y pueden embargarse en una bancarrota del Capítulo 13 si no existe capital en la vivienda.
Para ejecutarse la hipoteca, se debe presentar una demanda y obtener una orden judicial antes de proceder.
Doce escrituras
En casos de divorcio, los acreedores prendarios deben registrar su derecho como garantía. El deudor tiene derecho a subsanar la deuda mediante una quiebra si incurre en mora.
Juicios y cómo detener una ejecución hipotecaria
Existen cuatro formas de detener la venta de una propiedad:
- Sanear los atrasos y llevar el monto actual.
- Pagar el pagaré en su totalidad y obtener una liberación del gravamen.
- Presentar una quiebra.
- Presentar una demanda estatal y solicitar una orden de restricción temporal para detener la venta.
Declararse en bancarrota es la forma más rápida y económica de detener la venta.
Aunque puede presentar una demanda estatal para detener la venta, esto requiere una fianza y los juicios generalmente son tan costosos como una bancarrota, o incluso más.
